jusbrasil.com.br
17 de Setembro de 2021

Domínio, propriedade e posse

Divergências quanto a titularidade dos direitos nos contratos de compra e venda

Jorge Evaristo, Estudante de Direito
Publicado por Jorge Evaristo
há 10 meses

DOMINIO, PROPRIEDADE E POSSE: DIVERGÊNCIAS QUANTO A TITULARIDADE DOS DIREITOS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

DOMAIN, PROPERTY AND POSSESSION: DISAGREEMENTS AS TO THE OWNERSHIP OF RIGHTS IN THE BUY AND SELL CONTRACTS

Jorge Luiz de Souza Evaristo

RESUMO

O presente tem por objetivo analisar a viabilidade da celebração de contrato de compra e venda realizada pelo possuidor não proprietário detentor do direito de usucapião. Para tanto, adotou-se os seguintes procedimentos metodológicos: análise documental e bibliométrica, com base em Cellard (2008) e Vanti (2202), respectivamente. Para confrontamento dos dados emergentes das análises da literatura e das jurisprudências pesquisadas, foi realizada uma análise temática de conteúdo segundo Bardin (2011) com as adaptações propostas por Minayo (2013). Por fim, percebeu-se que existe nessa seara do direito uma nova forma de relação híbrida entre direitos pessoais e obrigacionais que podem configurar relações jurídicas válidas segundo o princípio da boa-fé ou, ainda, atos anuláveis devido a má-fé de atos violentas, clandestinos e fraudulentos.

Palavras-chave: Posse. Propriedade. Compra e Venda.

ABSTRACT

The purpose of this article is to analyze the feasibility of the conclusion of a purchase and sale agreement made by the non-owner possessor of the right of usucaption. To do so, the following methodological procedures were adopted: documentary and bibliometric analysis, based on Cellard (2008) and Vanti (2202), respectively. In order to confront the data emerging from the analysis of the literature and the jurisprudence researched, a thematic content analysis was carried out according to Bardin (2011) with the adaptations proposed by Minayo (2013). Finally, it was realized that in this area of ​​law there is a new form of hybrid relationship between personal and compulsory rights that can establish legal relations valid according to the principle of good faith or, also, acts annulable due to bad faith of violent clandestine and fraudulent acts.

Keywords: Possession. Property. Buy and sell.

1 INTRODUÇÃO

Nos dias atuais, em que o grande ativismo judiciário, por vezes se defronta com a doutrina, e esta ultima se vê refém das mais variadas possibilidades de ocorrência de fatos jurídicos-sociais que não são abrangidos pelo discussão e pesquisa dos pesquisadores e doutrinadores do direito, bem como se configuram em situações onde a lei é omissa, parece haver no Direito, uma infinidade de opções a serem exploradas pela academia.

Dentro os mais variados campos do Direito, esse trabalho buscou manter foco na seara do direito civil referente ao direito das coisas e ao direito contratual, em razão dos diversos delineamentos que um fato jurídico e a hermenêutica aplicada as normas legais pode ter, percebendo-se a necessidade de explorar um campo hibrido dos direitos das coisas e dos direitos obrigacionais (DINIZ, 2014).

Enquanto no direito das coisas, tem-se a propriedade como instituto basilar do qual provem todos os demais direitos reais, tem-se nos contratos, a expressão da autonomia da vontade privada, que sejam, os direitos obrigacionais. Dentro dessa perspectiva, a relevância deste trabalho se traduz na importância do seu objeto, uma vez que este contempla e confronta os princípios inerentes os institutos fundamentais desses dois ramos do direito (TARTUCE, 2017).

Diante do exposto, esse trabalho tem por objetivo geral analisar a viabilidade da celebração de contrato de compra e venda realizado pelo possuidor não proprietário que detém a posse e o direito de usucapião da coisa objeto do contrato. Para tanto, utiliza-se de uma abordagem qualitativa com pesquisa bibliométrica e documental. Ademais, tomou-se por técnica de análise dos dados, a análise temática de conteúdo proposta por Bardin (2011), conforme as adaptações propostas por Minayo (2013).

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

O referencial teórico foi desenvolvimento a partir do fichamento e categorização dos artigos, livros e outros materiais disponíveis e acessíveis via internet. Após a análise qualitativa desse material foi possível constituir três grandes temas: i. posse; ii. propriedade; e iii. compra e venda.

2.1 POSSE

Conforme o CC/2002, em seu artigo 1.204: “adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”. A esse modo genérico de aquisição da posse descrito no art. 1.204, Farias e Rosenvald (2017) denominam de posse natural, entretanto, os arts. 1.205 a 1.209 preveem outras formas de aquisição da posse.

Tartuce (2017) classifica os meios de aquisição da posse elencados no Código Civil em dois grupos: o primeiro se refere aos meios de aquisição originária da posse; e, o segundo grupo, concernente aos meios de aquisição derivada da posse.

Quanto aos meios originários de aquisição da posse, esses podem ser: i. a apropriação do bem por meio da qual o possuidor adquire condições de disposição, sem permitir a intervenção de terceiros e demonstrando, desse modo, seu domínio; e ii. exercício do direito (arts. 1.196 e 1.204 do CC/2002), que, tendo por objetivo a utilização econômica, pode ser expresso “na manifestação externa do direito que pode ser objeto da relação possessória (servidão, uso)” (DINIZ, 2014, p. 84).

Os meios derivados de aquisição da posse, por sua vez, ocorrem de três modos: a. tradição, se subdividindo em três tipos (real, simbólica e ficta), consiste, de modo geral, na entrega da coisa; ii. constituto possessório, ocorre quando o possuidor que outrora detinha a posse em nome próprio, passa a exerce-la em nome de outrem; e iii. acessão, expressa pela continuidade da posse, caso em que se soma o tempo da posse do atual possuidor com a dos seus antecessores (união e sucessão) (DINIZ, 2014; FARIAS; ROSENVALD, 2017; TARTUCE, 2017).

Por fim, segundo Diniz (2014), pode-se considerar subjetivamente, que a aquisição da posse pode ser efetivada de dois modos, conforme art. 1.205 do CC/2002: I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Ou nas palavras de Tartuce (2017, p. 51): “a posse pode ser adquirida pelo próprio sujeito que a apreende, desde que capaz; por seu representante legal ou convencional (caso do herdeiro e do mandatário); ou até por terceiro que não tenha mandato, desde que haja confirmação posterior, com efeitos ex tunc ou retroativos”.

Quanto a presença de vícios, a posse se classifica em: a. posse justa, ou seja, aquela que não foi adquirida livre de vícios; e b. injusta, ao contrário da primeira, foi adquirida mediante o emprego de um ou mais dos vícios previstos na lei, cada um configurando em uma nova subclassificação da posse injusta, sendo estas posses:

  1. Violenta: obtida por meio do uso de força violenta, de cunho físico ou moral, também chamada de posse adquirida por esbulho.
  2. Clandestina: aquela que se obtém na obscuridade, as escondidas, de modo que o possuidor justo não possa se dar conta de imediato, geralmente, uma turbação.
  3. Precária: também chamada de esbulho pacifica, nesse caso, há um abuso de confiança por parte do possuidor diante do real possuidor ou proprietário.

Por fim, quanto aos efeitos, a posse pode ser classificada como: a. ad intedicta, a posse que detém a possibilidade de ser protegida mediante interditos possessórios e ações possessórias diretas; e b. ad usocapionem, é aquela cujo a continuidade durante determinado período de tempo preenche os requisitos legais para proposição da ação de usucapião.

O art. 1.214 do CC/2002 garante ao possuidor de boa-fé, enquanto a posse perdurar, aos frutos percebidos, assim como o ressarcimento pelo custeio e produção dos frutos pendentes ao tempo que cessar a boa-fé, de modo a evitar o enriquecimento ilícito de qualquer uma das partes. Também cabe ao possuidor a indenização e retenção de benfeitorias (DINIZ, 2014).

2.2 PROPRIEDADE

A Constituição Federal de 1988 já trata em seu arcabouço da propriedade e da usa importância para atender a função conforme elencado dos incisos XXII a XXIV do seu art. , de modo a estimular reflexões acerca desse direito real (FRANCO, 2006).

Autores como Diniz (2014), Tartuce (2017), Farias e Rosenvald (2017) entendem a propriedade como o principal direito real de onde derivam todos demais direitos reais. Para Netto (2018), a propriedade pode ser compreendida como instituto antigo do Direito Privado que pode ser elucidado a partir do artigo 1.228 do Código Civil de 2002, em que se encontra disposto o seguinte texto: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

O CC/2002, entretanto, não define o instituto, mas apresenta que elementos o compõem, elementos esses que constituem direitos inerentes a propriedade, razão pela qual também constituem direitos reais. Para Diniz (2005, p. 974), esses elementos podem ser definidos da seguinte forma:

O direito de usar da coisa é o de tirar dela todos os serviços que pode prestar, dentro das restrições legais, sem que haja modificação em sua substância.
O direito de gozar da coisa exterioriza-se na percepção dos seus frutos e na utilização de seus produtos. É, portanto, o direito de explorá-la economicamente.
O direito de dispor da coisa é o poder de aliená-la a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o de gravá-la de ônus reais ou de submetê-la ao serviço de outrem.
O direito de reivindicar a coisa é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injusta ou ilegitimamente o possua ou o detenha, em razão do seu direito de sequela.

Quanto ao conceito do instituto, Beviláqua (2003, p. 127) a égide do Código Civil de 1916, definiu a propriedade como sendo “o poder assegurado pelo grupo social a utilização dos bens da vida física e moral”. Tartuce (2017) destaca a relevância desse conceito, que mesmo remontando o código anterior, agrega elementos corpóreos e incorpóreos, em oposição ao pensamento da minoria dos doutrinadores que defendem a limitação da propriedade apenas aos bens corpóreos.

Para Berezowski (2018, p. 6) a propriedade “é o direito real que dá a uma pessoa, denominada proprietário, a posse de uma coisa, em todas as duas relações” de modo que esta estará habilitado ao uso dos direitos inerentes a propriedade – uso, gozo e disposição – bem como o direito de sequela nos termos previsto no art. 1.228 do CC/2002.

Quanto aos princípios relativos a propriedade, podemos encontra-los na Constituição Federal e no Código Civil. Os princípios constitucionais da propriedade advindos do artigo 5º consistem na autonomia privada (“XXII – é garantido o direito de propriedade”) e na função social (“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”) – a problemática existente quanto a propriedade advém deste último – uma vez que a função social restringe a própria existência da propriedade, uma vez que esta deve ser atendida para que o direito real possa ser titularizado (NETTO, 2018).

Entretanto, cabe destacar, outra figura que em alguns casos tem seu conceito confundido com inerente a propriedade: o domínio; em oposição ao que defende Oliveira e Borderes (2009), Farias e Rosenvald (2017) e Netto (2018). Para compreender as diferenças entre esses dois institutos é necessário uma reformulação do conceito de propriedade nos moldes do direito privado contemporâneo, desapegando-se da visão clássica (NETTO, 2018).

Nesse contexto, a visão bipartida da propriedade em aspecto interno e externo proposta por Costa (1991) parece atender a essa necessidade no quanto explica Aronne (1999, p. 58) parece afirmar que “o interno diz respeito à relação entre o indivíduo e o bem da vida; e o externo se refere à relação entre esse e os demais indivíduos da sociedade” de modo que o aspecto interno diz respeito ao domínio enquanto que o externo está relacionado a relação propriedade-coletividade, aspecto que só pode ser atendido pela existência da função social (NETTO, 2018).

Farias e Rosenvald (2017), por sua vez, atestam que desde o direito romano os dois vocábulos – domínio e propriedade – são compreendidos como sinônimos, entretanto quando distinguidos, os autores afirmam que essa distinção toma por fundamento o pressuposto que a propriedade constitui um instituto mais genérico, abrangendo todos os direitos capazes de serem apreciados liquidados em moeda corrente; de modo que o domínio seria um desses direitos de propriedade.

Oliveira e Borderes (2009, p. 103) atentam para a importância de

Entender propriedade como domínio, de maneira geral, é ignorar o processo de constitucionalização pelo qual o direito brasileiro vem passando, na qual a propriedade, muito mais que um direito exclusivo e ilimitado, deve atender suas funções sociais, sob pena de perda da mesma.

Por fim, Farias e Rosenvald (2017) defendem uma visão apartada de domínio e propriedade, sendo o primeiro um direito sobre a coisa, enquanto o segundo possui maior amplitude, se desprendendo da exclusividade do âmbito dos bens móveis e imóveis conforme apregoa a maior parte da doutrina.

2.3 DA COMPRA E VENDA

A compra e venda é uma modalidade contratual regulamentada desde a aprovação do Código Civil de 1916 e consiste em um sistema de obrigações reciprocas convencionado segundo a vontade das partes, em que de um lado tem-se o vendedor com a obrigação de dar/entregar a coisa negociada, enquanto de outro tem-se a figura do comprador, cuja obrigação consiste em pagar o valor acertado pela entrega da coisa (COSTA, 1998).

Nas palavras de Gonçalves (2017, p. 270), podemos definir o contrato de compra e venda como “o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”. Ou ainda, como disposto pelo próprio Código Civil vigente em seu artigo 481: “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

A compra e venda é um contrato bilateral, oneroso e consensual mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro. A coisa pode ser corpórea ou incorpórea.

Como é possível observar, desde o código de 1916, os autores brasileiros adotam uma definição sinonímica do expresso pelo Código Civil vigente a suas épocas, e mesmo na contemporaneidade, suas características essências – a obrigação de dar do vendedor e a obrigação de pagar do comprador – se mantêm, entretanto, vale dar mais ênfase ao texto do Código Civil de 2002, no que diz respeito a “transferir o domínio da coisa”.

O domínio da coisa, inerente aos direitos reais, aparece, mesmo na seara dos direitos obrigacionais, revelando, possivelmente, a hibridez desse artigo; bem como a relevância desse instituto para elucidar situações onde esses dois ramos do direito convergem e/ou divergem entre si. É importante, então, apontar o que diz Fiorio (2016, online) sobre esse tipo de contrato: “É o mais importante dos contratos típicos e o mais utilizado pelas pessoas no seu diaadia”.

Além de apontar implicações nos direitos reais, os contratos de compra e venda, tácitos ou expressos, são os mais frequentemente realizados; razão pela qual, encontram-se presentes em uma gama de processos do sistema judiciário brasileiro. É relevante destacar, também, que essa ênfase que goza os contratos de compra e venda no ordenamento jurídico do Brasil não caracteriza uma peculiaridade do direito brasileiro.

Similarmente ao que ocorre no Brasil, o Código Civil Italiano inicia seu capítulo dos contratos em espécie com a subtítulo “Da Venda”, definindo esse instituto, conforme o disposto em seu artigo 1.470: “A venda é o contrato que tem por objeto a transferência da propriedade de uma coisa ou a transferência de um outro direito contra um preço equivalente”. Mais uma vez, é perceptível neste outro conceito o direito obrigacional concernente as obrigações de dar e pagar, além do direito real mediante a “transferência da propriedade”.

Além das características já elencadas a partir das definições apresentadas, Gonçalves (2017), enumera algumas características dos contratos de compra e venda já pacificadas na doutrina nacional, são elas:

  1. Bilateralidade: as obrigações advindas desse contrato acarretam em ônus para ambas as partes, de modo que o adimplemento da prestação de uma das partes é decorrência do cumprimento da prestação da outra. Essa característica é importante para diferenciar esse contrato de outros como, por exemplo, a Doação.
  2. Consensualidade: para que o contrato seja celebrado, ele requer a expressão afirmativa da vontade das partes, ou seja, a sua anuência. Essa característica difere a compra e venda, dos contratos reais, por exemplo.
  3. Onerosidade: a compra e venda acarreta em ônus e bônus aos seus celebrantes, de modo que um lado paga para obter a coisa que deseja adquirir propriedade, enquanto o outro abre mão de do seu direito real sobre a coisa (sacrifício) em face de um pagamento (recompensa) em dinheiro. Essa característica distingue o contrato de compra e venda do contrato de comodato.
  4. Comutatividade: no contrato de compra e venda, o conteúdo das prestações, em geral, é certo e determinado ou determinável, permitindo prever prós e contras da celebração do contrato que, na maioria das vezes, são equivalentes; excetuando-se infortúnios decorrentes de contratos aleatórios cujo conteúdo constitui-se de coisas futuras ou inexistentes que, por sua vez, admitem riscos.

Quanto aos seus elementos essenciais, Gagliano e Pamplona Filho (2012), enumeram, com base na doutrina majoritária, a existência de três: o consentimento, o preço e a coisa. No que diz respeito ao consentimento, pode-se afirmar que

O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros dois elementos: a coisa e o preço. Será anulável a venda, também, se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre as suas qualidades essenciais (CC, art. 139) (GONÇALVES, 2017, p. 278).

A coisa, por sua vez, pode ser compreendida de forma simples, constituindo-se no próprio bem apontado no contrato como aquilo que o vendedor tem a obrigação de dar ao comprador, mediante pagamento, como meio de adimplemento da sua prestação. Gagliano e Pamplons Filho (2012, p. 34), destacam que essa coisa

Deverá ser coisa passível de circulação no comércio jurídico (a coisa não pode ser bem fora do comércio, seja por disposição de lei, contrato ou por sua própria natureza), certa e determinada (ou determinável), o que afasta, por consequência, todos os interesses não suscetíveis de aferição ou valor econômico essencial, como a honra, o nome, a integridade física, a vida etc.

Por fim, o preço, estabelece condição de validade do negócio jurídico, sem o qual a venda assume uma situação de nulidade. Nesse sentido,

é determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis do mercado, sendo por isso denominado preço convencional. Mas, se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes (GONÇALVES, 2017, p. 281).

3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

A presente pesquisa tem seu objeto situado no campo das ciências sociais, mais especificamente, das ciências jurídicas; e por isso não é passível de uma redução simplória a dados estatísticos, pois a compreensão dos institutos presentes nesse trabalho demanda uma abordagem qualitativa, que será orientanda pelo delineamento metodológico constante na figura 1.

Figura 1 – Delineamento Metodológico da Pesquisa

Fonte: Elaborado pelo autor (2020).

Em termos metodológicos, foi desenvolvida uma pesquisa qualitativa de tipologia exploratória-descritiva. O campo se constitui de livros, artigos científicos, legislação aplicável e jurisprudências disponíveis em meio eletrônico sobre a temática. Essa pesquisa se realizou em duas etapas, sendo a primeira uma pesquisa bibliométrica conforme Vanti (2002) enquanto a segunda se configura como uma pesquisa documental dos julgados encontrados na internet referentes ao objeto da pesquisa.

Como técnica de análise dos dados obtidos através da revisão de literatura, foi utilizada a técnica da análise temática de conteúdo segundo Bardin (2011), orientando-se pelo seguinte percurso metodológico: i) leitura flutuante; ii) releitura e fichamento seletivo dos textos; iii) categorização temática das frases e parágrafos ligados à temática, adaptando o método conforme sugerido por Minayo (2013) para o uso em pesquisas sociais.

Para análise dos documentos utilizou-se o modelo da análise documental proposto por Cellard (2012) que segue o seguinte percurso metodológico: i) o contexto; ii) os autores; iii) a autenticidade, a confiabilidade e a natureza do texto; iv) os conceitos-chaves e a estrutura lógica do texto; v) análise. Por fim, após realizada a análise dos textos, confrontou-se o exposto na literatura com o que foi encontrado nos julgados, a fim de esclarecer as questões pertinentes ao objeto dessa pesquisa. Os resultados destas análises encontram-se didaticamente apresentados na sessão seguinte.

4 ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS

Este trabalho teve por objetivo analisar a admissibilidade de celebração de contrato de compra e venda realizado pelo possuidor não proprietário com direito de propor ação de usucapião do bem a ser negociado no contrato, de modo que através de pesquisas bibliométricas e documentais buscou-se compreender a viabilidade dessa suposta “transmissão de direitos” em face da lei e do entendimento jurisprudencial constituído até o momento no nosso país.

A partir da leitura do art. 481 do Código Civil de 2002, pode-se extrair alguns requisitos para a realização de tal negócio jurídico, entre eles a obrigação do vendedor de “transferir o domínio de certa coisa”. Nesse ponto, retoma-se a discussão acerca do domínio que pode ser entendido como a esfera interna do direito de propriedade, compreendendo a capacidade de poder usar, gozar e dispor do bem; tal como explicitado por Farias e Rosenvald (2017).

O possuidor, por sua vez, é entendimento constituído na doutrina que este detém o direito de uso e gozo, entretanto, não dispõe o poder dominical de dispor da coisa cuja propriedade pertence a outro, podendo o titular do direito real sobre o bem, propor ação de reivindicação de propriedade (DINIZ, 2014; TARTUCE, 2017).

Já na compra e venda, o vendedor assume o compromisso de adimplir sua respectiva prestação contratual com a transferência da propriedade da coisa negociado no contrato ao vendedor que, por sua vez, tem o dever de pagar o preço determinado ou determinável em moeda nacional corrente (FIORIO, 2016).

Desse modo, em sentido amplo, não seria possível falar na admissibilidade de tal ato na medida em que o suposto vendedor não detém a propriedade da coisa, mas tão somente a posse. Questiona-se, então: em que instituto legal poderia ter amparo essa possibilidade? Após um aprofundamento na legislação, a saída proposta tomou forma no instituto da Usucapião, considerando a seguinte possibilidade: E se o sujeito, possuidor direto do bem transacionada, mesmo não possuindo o domínio, detém a posse de tal propriedade por tempo e qualidades suficientes que se caracteriza a viabilidade da usucapião?

O possuidor passaria então, a dispor de um bem, cujo o domínio lhe seria de direito a partir do mero cumprimento da proposição da ação. Além do mais, a doutrina e a jurisprudência entendem que o proprietário que não exerce o seu direito de sequela sobre propriedade dentro do prazo previsto nas modalidades de usucapião, perde o direito de exercê-lo, bem como perde seu direito de propriedade (FARIAS; ROSENVALD, 2017; TARTUCE, 2017).

APELAÇÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS. USUCAPIÃO. PRESENÇA DOS ELEMENTOS NECESSÁRIOS. 1- A ação reivindicatória pressupõe a titularidade do domínio, individualização da coisa e posse injusta do réu, segundo o disposto no art. 1.228 do CC, requisitos demonstrados, no caso. Preenchidas as exigências legais a reivindicação do imóvel pelo proprietário/recorrido, não tendo o apelante se desincumbido do ônus probatório quanto aos elementos necessários à usucapião, a procedência da pretensão inicial é medida que se impõe, não tendo respaldo o apelo. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – AC: 291615320118090128, Relator: DR. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 14/06/2016, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/06/2016 DJ: 2053)

No acórdão anterior, pode-se perceber que o desprovimento do recurso se deu em decorrência da ausência de comprovação dos requisitos da usucapião, fato que mudaria o caráter da decisão caso fosse comprovado. Nesse ponto, cabe destacar outro ponto relevante da pesquisa que diz respeito a situação do terceiro adquirente.

A compreensão dos tribunais aduz para a responsabilidade do comprador em aferir a regularidade do bem, a coerência dos documentos e certifica-se sobre a verdadeira identidade do titular ou dos titulares do bem que almeja adquirir, sob pena ter seu negócio jurídico anulado e perder quaisquer garantias e direitos sobre bem na seara dos direitos das coisas. Em outros termos, tem grande relevância a boa-fé dos agentes envolvidos em tal questão, conforme elucida as jurisprudências a seguir:

O CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - RECURSO RECEBIDO DO TJ - COMPETÊNCIA - AÇÃO NOMINADA ERRONEAMENTE - OBJETO DA LIDE POSSE DE IMÓVEL - COMPETÊNCIA DESTA CORTE - ABANDONO - TRANSFERÊNCIA PARA TERCEIRO -- DIREITO DE USAR E REPASSAR O BEM - ALIENAÇÃO VÁLIDA - RETOMADA DO IMÓVEL PELO EX-POSSUIDOR - ATO VIOLENTO E CLANDESTINO - VENDA DO IMÓVEL POR QUEM NÃO ERA DONO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS - FALTA DE CAUTELA DO COMPRADOR QUE NÃO VERIFICOU EM NOME DE QUEM ESTAVA O IMÓVEL - PREJUÍZO -EXCLUSÃO DE CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - RECURSO DESPROVIDO. 1. Mesmo que nominada como ação reivindicatória, em sendo o objeto da lide questão possessória, a competência é desta Corte. 2. A posse clandestina adquire legitimidade se utilizada para moradia. 3. A transferência do uso do imóvel para terceiro desnaturou a finalidade social do uso do bem. 4. O comprador, ao adquirir o imóvel, deveria ter examinado com cautela a documentação do mesmo, vez que, assim, constataria facilmente que o vendedor não era o possuidor do imóvel em tela. (TJ-PR – AC: 1791782 PR Apelação Cível – 0179178-2, Relator: Prestes Mattar, Data de Julgamento: 02/12/2002, Sétima Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 14/02/2003 DJ: 6310)

VOTO Nº 23389 REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Imóvel adquirido pela autora para utilização como casa de veraneio. Posse transmitida à autora por meio da escritura pública de venda e compra. Chaves confiadas pela autora aos vendedores do bem, donos do imóvel vizinho, para que mostrassem a casa para eventuais interessados em locá-la ou comprá-la. Circunstância que não induz posse dos vizinhos, mas mera permissão. Art. 1.208 do Código Civil. Exercício de atos de posse direita e indireta pela autora provados. Esbulho praticado pelo réu que, além de presumido como verdadeiro, ante a sua revelia, restou caracterizado. Réu que não tomou cautelas mínimas para averiguar quem era dono do imóvel antes de alugá-lo dos aparentes possuidores. Sentença reformada. Pedido inicial julgado procedente. Recurso provido. (TJ-SP – APL: 00051993520108260266 SP 0005199-35.2020.8.26.0266, Relator: Tasso Duarte de Melo, Data de Julgamento: 04/04/2017, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2017)

AÇÃO POSSESSÓRIA – recurso do réu - autora que adquiriu o bem por contrato particular de compra e venda – cedentes que apresentaram documentos idôneos de que haviam adquirido o bem dos titulares de domínio – prova nos autos – prova oral que corroborou – fotografias que atestam que a autora fez o trabalho de terraplanagem – documentos diversos comprovam a posse – art. 1196 do CC – réu que reconhece que apenas tomava conta em nome de terceiro, que afirmava ser o legítimo dono - qualidade deste suposto possuidor que não ficou provada – esbulho caracterizado pela destruição dos cadeados instalados pela autora e pela invasão do terreno com os caminhões do réu - documentos apresentados pelo réu que não demonstram a sucessão legítima de transmissão no imóvel – vício insanável – provas favoráveis à autora - dano moral que prevalece – art. , XXII, da CRFB – direito fundamental – recurso não provido. AÇÃO POSSESSÓRIA – recurso da ré - ré que apresentou o mesmo documento anteriormente apresentado pelo réu, para provar que adquiriu legalmente metade do terreno – impossibilidade – documento ilegítimo – não demonstração da sucessão – ré que sabia que o bem era litigioso e não diligenciou corretamente sobre os antecessores, assumindo o risco de uma má aquisição – inovação recursal no que tange à exceção de usucapião - provas favoráveis à autora – dano moral que prevalece – art. , XXII, da CRFB – direito fundamental - recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. (TJSP: Apelação 4024996-50.2013.8.26.0224; Relator (a): Achile Alesina; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/09/2017; Data de Registro: 15/09/2017)

Por fim, os dispositivos da usucapião conduzem a compreensão que dada a possibilidade da atribuição do domínio ao possuidor direto, poderia sim, haver a titularização do direito de disposição da propriedade pelo possuidor, nos moldes dos seguintes artigos do Código Civil de 2002:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boafé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Entretanto, cabe destacar que a literatura e jurisprudências elencadas nessa pesquisa não caracterizam a situação hipotética criado, apontando indícios para a possibilidade de ocorrência de tal fato social, o que vai lançar luz sobre a continuidade dos estudos.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após a realização desta pesquisa, foi possível entender a relevância de institutos oriundos tanto do direito contratual quanto dos direitos das coisas, buscando explorar uma seara do conhecimento ainda não explorada, outra forma hibrida que relaciona direitos pessoais e reais – contratos e coisas – tal como ocorre com as obrigações ambulatórias ou Propter Rem.

Em face dos questionamentos apresentados, é relevante dar destaque ao apontamento da usucapião como o aparato legal que vai limitar a relação jurídica estudada, pois seus requisitos e princípios, se mostraram grandes norteadores quando ao posicionamento jurisprudencial adotado nos tribunais. Quanto a doutrina, apesar de não abordar, diretamente, a possibilidade explorada neste trabalho, fornece suporte teórico que permite a criação dos pressupostos citados.

A legislação, também, se apresenta de modo imperioso para a condução da pesquisa, pois em seu texto, traz os institutos e aporte necessários para as inferências realizadas. Contudo, esse trabalho aponta apenas o caminho para novos estudos a serem realizados. Muitas variáveis, parecem não terem emergido nesse estudo, dando oportunidade para que novos pesquisadores explorem cada vez mais essa possibilidade de ocorrência.

Ademais, é necessário que se faça uma busca mais ampliada do entendimento jurisprudencial e doutrinário acerca da temática em discussão nesse trabalho com o intuito de encontrar situações mais especificas ou teses mais robustas que possam auxiliar na continuidade das pesquisas e, desse modo, se elide os questionamentos apresentados.

REFERÊNCIAS

ARONNE, R. Propriedade e Domínio: Reexame Sistemático das Noções Nucleares de Direitos Reais. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.

BARDIN, L. Análise de Conteúdo. São Paulo: Ed. 70, 2011.

BEREZOWSKI, M. L. S. Posse, propriedade e sua função social. Disponível em: < http://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=1820c4b6fcbf5be5>; Acesso em: 13 set. 2018.

BEVILAQUA, C. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2003

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10406, de 10 de janeiro de 2002.

CELLARD, A. A análise documental. In: POUPART, J. et al. A pesquisa qualitativa: enfoques epistemológicos e metodológicos. Petrópolis, Vozes, 2008.

COSTA, D. J. O sistema da promessa de compra e venda e imóveis. Revista de Informação Legislativa, Brasília, v. 35, n. 140, out./dez. 1998.

COSTA, M. J. A. Noções de Direito Civil. 3. ed. Coimbra: Almedina, 1991.

DINIZ, M. H. Código Civil Anotado. 11. ed. rev. aum. e atual. São Paulo: Saraiva, 2005.

DINIZ, M. H. Curso de direito civil brasileiro, v. 4: Direito das Coisas. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2014.

FARIAS, C. C.; ROSENVALD, N. Curso de Direito Civil, v. 5: Reais. 13. ed. Salvador: JusPODIVM, 2017.

FIORIO, V. M. Contratos de Compra e Venda. Jurídico Certo, Porto Alegre, abr. 2006.

FRANCO, W. J. N. A posse e a propriedade. Disponível em:

<http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=1024>. Acesso em: 14 ago. 2006.

GAGLIANO, P. S.; PAMPLONA FILHO, R. Novo Curso de Direito Civil: Tomo II – Contratos em Espécie, Vol. 4. São Paulo: Saraiva, 2012.

GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais, Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2017.

HAJEL, V. A. G. Compromisso de compra e venda: registro imobiliário e seus efeitos. Revista de Direito Imobiliário, v. 81, 2016.

ITÁLIA. Codice di Procedura Civile. Disponível em: <http://www.altalex.com/documents/codici-altalex/2015/01/02/codice-di-procedura-civile>. Acesso em: 05 nov. 2018.

MINAYO, M. C. S. Pesquisa social: teoria, método e criatividade. Petrópolis, RJ: Vozes, 2013.

NETTO, R. F. Propriedade e domínio: uma releitura à luz do princípio da função social. Disponível em: <https://bdjur.stj.jus.br/jspui/bitstream/2011/18445/Propriedade_e_Dom%C3%ADnio.pdf>; Acesso em: 13 set. 2018.

OLIVEIRA, A. B.; BORDERES, K. B. Propriedade, domínio, titularidade, posse e detenção. Revista Jurídica, v. 13, n. 25, 2009.

TARTUCE, F. Direito Civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017.

VANTI, N. Da bibliometria à webometria: uma exploração conceitual dos mecanismos utilizados para medir o registro da Informação e a difusão do conhecimento. Ciência da Informação, v. 31, n. 2, p. 152-162, 2002.

ZAVASCKI, T. A. Título executivo e liquidação. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)